Veelgestelde vragen

 

  • geschatte waarde van het onroerend goed
  • leeftijd van de verkopers
  • hoogte van het boeket
  • aantal hoofden/verkopers
  • indexatie van de rente of niet
  • beperking van de lijfrente in de tijd
  • aankoop in volle of in naakte eigendom

De maandelijkse rente die de verkoper onvangt is steeds belastingvrij, tenzij de koper aankoopt via een vennotschap. De verkoper wordt hierdoor belast op de maandelijkse rente. Bijgevolg moet de koper een hogere maandelijkse rente betalen om dit te compenseren.

Het boeket is een som geld dat de verkoper ontvangt (als voorschot) bij het verlijden van de verkoop bij de notaris. De verkoper kan dit vrij bepalen, meestal bedraagt het boeket 10-30% van de geschatte waarde. Hoe hoger het boeket bedraagt hoe lager de maandelijkse rente en omgekeerd.

Dit hangt af van verkoper tot verkoper en zijn persoonlijke situatie. Sommige verkopers wensen een klein boeket omdat zij liever maandelijks een hogere rente wensen. Andere verkopers wensen liever een hoger boeket om toch een bepaalde zekerheid na te streven. Hoofdzakelijk worden de maandelijkse rentes beperkt in tijd (10, 15 of 20 jaar) zodat de koper maximaal circa 75% betaalt van de geschatte waarde.

In geval van overlijden van de koper zijn de erfgenamen of rechtverkrijgenden hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de rente. Dat betekent dat ze verplicht zijn de betalingen verder te blijven doen.

Bij overlijden van één der verkopers, zal de maandelijkse rente niet verminderd worden, maar zal deze geheel aan de overlevende rentegenieter toekomen ten titel van kanscontract. Zij zal dus geheel doorbetaald moeten worden door de koper tot op de dag van het overlijden van de langstlevende van beide rentegenieters.

Indien de rentegenieters/verkopers beslissen om de woning vroegtijdig definitief te verlaten dan zal de maandelijkse rente verhogen met een bijkomende rente verder te betalen gelijklopend met de oorspronkelijke rente wat betreft de voorwaarden en duurtijd. Van zodra de verkopers het pand definitief verlaten hebben kan de renteplichtige/koper de woning zelf bewonen/verhuren of verkopen.

De rentegenieters zullen de koper door middel van een ter post aangetekende brief inlichten van hun beslissing de woning te verlaten (meestal opzegging van 3 maanden).

Indien twee opeenvolgende rentetermijnen niet worden betaald en de renteplichtigen de achterstand niet volledig aanzuiveren binnen de dertig dagen na een bevel tot betalen wordt het verkochte goed onmiddellijk teruggegeven aan de verkopers.

Indien de koper niet meer in de mogelijkheid bestaat om te betalen dan vervalt de lijfrente en zullen de betaalde maandelijkse rentes en het boeket behouden blijven ten voordele van de verkoper als schadevergoeding.

Echter is er nog een andere mogelijkheid voor de koper, hij krijgt de kans om het lijfrentecontract aan dezelfde voorwaarden door te verkopen aan een derde persoon die wel solvabel is. Dit mag uiteraard niet nefast zijn voor de verkoper. Bovendien is de koper verplicht bij het ondertekenen van de notariële akte een ambtshalve hypothecaire inschrijving aan te gaan voor het totaalbedrag van de nog te betalen maandelijkse rentes. Zodoende is de verkoper dubbel beschermd en gegarandeerd tot betaling.

De verkopers verzekeren de inboedel tegen brandgevaar en de daarmee samenhangende risico’s, de kopers het onroerend goed. Bovendien moeten de verkopers zich verzekeren als gebruiker van het goed.

De kopers moeten gedurende de hele duur dat de rente uitgekeerd wordt, verzekerd blijven voor het gekochte goed en het bewijs ervan aan de rentegenieter voorleggen. Indien het verkochte gebouw geheel of gedeeltelijk wordt vernield, wordt de rente doorbetaald en kan de vernieling niet als een geval van overmacht ingeroepen worden. De toegestane vergoeding zal, naar keuze van de renteplichtigen, gebruikt worden:

  • hetzij tot de wederopbouw van de eigendom; in dit geval zal de vergoeding worden vrijgegeven in schijven, naarmate de vorderingen van wederopbouwwerken.
  • hetzij tot het vestigen van een lijfrente, gelijk aan deze bedongen in huidige overeenkomst via een verzekeringsmaatschappij naar keuze.
  1. Verkoop op lijfrente in volle eigendom. De verkoper doet volledig afstand van het verkochte goed, mits betaling van een maandelijkse of anders periodieke lijfrente. De ontvanger van de lijfrente wordt niet belast op de lijfrente.
  2. Verkoop op lijfrente in naakte eigendom. De verkoper behoudt, bovenop de voordelen van een verkoop op lijfrente in volle eigendom, het vruchtgebruik (meestal om er zelf nog in te kunnen wonen of het eventueel te kunnen blijven verhuren). 
  3. Verkoop op lijfrente in volle eigendom met een persoonlijk recht van bewoning. De verkoper behoudt het recht om de woning te blijven bewonen. Hij kan de woning echter niet verhuren (=mini-vruchtgebruik).

Standaard wordt de maandelijkse rente steeds geïndexeerd volgens de gezondheidsindex. Indien de partijen overeenkomen om de maandelijkse rentes niet te indexeren of volgens een vast percentage (vb. 3%) kan dit in principe ook.

De huidige verkopers moeten het goed behoorlijk onderhouden en daartoe tijdig de nodige herstellingen laten uitvoeren. Zij moeten alle herstellingen dragen, behalve de grove herstellingen, zijnde a) die herstellingen die de wet in artikel 606 van het Burgerlijk Wetboek als grove herstellingen omschrijft en b) de grove vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden genomen. Onder grove herstellingen moet onder andere worden verstaan: de herstellingen aan de dragende muren, de gewelven, het dak en de structuur van het gebouw, de installatie of de vernieuwing van centrale verwarming of elektrische installaties, … Deze opsomming is niet limitatief.

De titularis van het recht van bewoning (=verkoper) betaalt de onroerende voorheffing gedurende de termijn van het woonrecht.

Het recht van gebruik en bewoning wordt als een onderdeel van het vruchtgebruik beschouwd (ook soms het “klein vruchtgebruik” geheten), waardoor ook de houder van een zakelijk recht van gebruik als de belastingplichtige wordt beschouwd in de zin van artikel 11 WIB 92.

Voor fiscale doeleinden wordt het kadastraal inkomen van een onroerend goed waarvoor een recht van bewoning geldt, op naam van de bezitter van dat recht gevestigd. Die laatste zal ook schuldenaar zijn van de onroerende voorheffing (art. 11 (kadastraal inkomen) en 251 (onroerende voorheffing) WIB 92, zoals bevestigd door Brussel 10 maart 1971, Bull. Bel. 1972, 579).

De koper verbindt er zich toe om, naast de koopprijs, ook alle kosten: eventuele BTW, kosten van ambtshalve inschrijving, registratierechten (10% of 12,5%), erelonen van de notaris (2%) en aktekosten te betalen. De registratie- en notariskosten worden berekend op de pro-fisco waarde van het onroerend goed.